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根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,下列房屋不得出租:(一)未依法取得房屋权的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。根据高人民法院关于适用 《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。
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案例二:买卖双方及中介签订了三方协议,约定了支付定金、购房款及交房、房屋过户的时间,在买方支付了定金及中介费后,卖方因房屋涨价毁约继续履行交房义务,我们代理买方诉至法院,除了定金及中介费,我们还按照合同约定的违约责任条款主张了购房款20%的违约金近10万元,法院也都一一支持了,由于买方当时只支付了定金,并未支付购房款,因此对于我们主张的房屋溢价损失法院并未支持。实际上,在北京、浙江等地已经有明确的法律规定,违约方需要赔偿房屋溢价损失,但是西安支持溢价损失的案例并不多,条件也尚未成熟,的几例支持的,还都是酌情支持,并未按照实际的溢价损失支持,但这也从侧面告诉我们,毁约需要承担不利后果,虽然目前西安并未形成支持溢价损失的法律规定及惯例,但是在未来的几年,市场经济下诚实守信原则将被日益注重,违约成本也会水涨船高,进而逼迫人们遵从诚实守信原则交易,切勿因小失大。
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法院一般怎样认定夫妻感情确已破裂?《婚姻法》第三十二条规定,有下列情形之一的,经调解无效,认定夫妻感情确已破裂:重婚或有配偶者与他人同居;实施家庭暴力或待、遗弃家庭成员的;有赌博、吸毒等恶屡教不改的;因感情不和分居满二年的;其他导致夫妻感情破裂的情形。其他导致夫妻感情破裂的情形是指如一方违法犯罪被判处徒刑或者因强奸、婚外性行为或其他直接严重伤害夫妻感情的行为,另一方不能原谅的行为。分居满两年的,婚姻关系能自动解除吗?